管理人はだれ！？

2017年3月16日「木曜日」更新の日記

【新築が有利な時期もあるので、相続対策を早めに始めて、トレントに乗ろう】新築が有利な時期は限られる。しかし、中古には時期が限られるという話はない。中古の値下がりリスクは常に築1年増えるごとに2％相当である。これに相場変動が加わって、実際の騰落率が決まる。2％の資産インフレが起きていれば価格は変わらないことになるし、相場変動がなければ1年で2％下がる。この意味で、リスクは大きいとは言えず、中古は常に「買い時」ということになる。そこで、弊社では毎週約800件の新着中古売り出し事例を調べている。その評価項目は以下だ。・適正価格よりもどの程度割安か。例：10％割安。・評価減がどの程度取れるか。例：評価減84％→42％の節税。・賃料収入と利回りがどの程度見込めるか。例：年4％、10年で40％の収入。最終的には、これらを合計した期待効果（例では92％）で並べ替え（ソート）をしたり、次のような物件属性で絞り込み（フィルタ）を入れたりする。・都心である・タワーである・億ションでない・借地権である・賃貸中であるそして、最後に各住戸の属性である。建物階数・築年数・価格・面積・所在階・方角などの情報を見ながら、総合的に判断する。これはまさに今まで書いてきた法則性を現場に落とすための具体的な方法である。実際、このようにして出したリストの上位に出てくる物件がタワーマンション節税の適合物件ということになり、私たちが提案する際にはこれを使って合理的に物件を選択している。このリストは百聞は一見にしかずで、「感動した」と言って頂ける代物となっている。

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