管理人はだれ！？

2017年3月12日「日曜日」更新の日記

『ベンドハウスは自慢できるが、コスバが悪い』タワーマンションの最上階はベンドハウス仕様であることが多い。内装や設備のグレードが違うとはいえ、大きな違いは面積とステータスだ。面積は通常の2～3倍になるので、120㎡以上といったところから始まる。ゆえに、1億円以上の物件と思ってもらった方がいい。面積単価で見るとわかりやすい。1つ下の階層と15％ほど違ってくる。1億円の15％は1500万円なので、このくらいのプレミアム感やステータスを感じる人が購入することになる。売主側としてもベンドハウスの価格を上げるには意味がある。最上階の価格が高いことで物件全体の売上を増やすことができるからだ。タワーマンションの価格はさまざまな要素で決まるが、最上階が高いとその下の階層を割安に見せることができ、結果的に高値設定できることにつながる。タワーの場合、同じ面積の住戸が1階層30万円の価格差とすると、33階違いで約1000万円の価格差になる。ただ、同じ建物・同じ面積なのに価格差が大き過ぎるのは問題だ。そこで、各住戸のバランスを取ることが重要になる。上層階の価格の底上げを図るには、ベンドハウスの価格設定は極力高い方が売主にとって都合がいいし、そうした商品企画が工夫のしどころになる。ただし、それは売主都合の話でしかない。そこで、ベンドハウスがどれだけ価格変化したか、新築時からの中古騰落率を調べてみた。ちなみに、ベンドハウス仕様は最上階だけとは限らない。過去には4階層もつくったケースもある。40階建て以上の最上階の騰落率は平均で3・4％の値下がりとなった。その1階下の住戸はこちらはプラス7・7％。通常階はプラス13・7％だった。言うまでもなく、最上階とその1階下はやめるべきだ。1～2階差であれば、眺望などの条件に大きな差があるはずもない。価格帯が高くなると、買い手も少なくなる。新築のときは、一時期にまとまったお客さんが集まり、上層階の取り合いが発生することがあり得るが、中古ではそうしたことはなく、通常階の単価にベンドハウスが引っ張られると見た方がいい。つまり、ベンドハウスは新築では高値でも売れたとしても、中古になると途端に人気がなくなってしまうのだ。であれば、通常階の方が値落ちのリスクが低く安心だ。

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