管理人はだれ！？

2017年3月6日「月曜日」更新の日記

【物件選びは収益性で判断することで、最適解を得られる】マンションも基本的には耐久消費財だから、築年数が経過すれば段々と価値は低下するのが基本だ。首都圏のマンションの値下がり率は概ね年平均2％。新築時に5000万円だったマンションは10年後には4000万円になる。ただし、エリアや価格帯によってはこの値下がり率は異なり、1％も値下がりしないマンションも実在する。最も値下がりが少ないのは「表参道」周辺や、千鳥ケ淵を含む「半蔵門」エリアで、平均値下がり率は0・6％程度である。しかし、これらのエリアは価格も高く、供給量も非常に少ないので、たとえ買いたくてもなかなか買うことができない。住宅地としての環境も最高なので、このエリア限定でお金に糸目を付けずに購入したがる人もいる。2013年に表参道を最寄り駅とし、根津が美術館の近くに新築マンションが分譲された。某会社のお客さまにはかなり購入してもらった。理由は至って簡単だ。表参道駅周辺の中にあって南青山5丁目という街区が最も顧客ニーズが強い。実際、築浅の分譲マンションは1棟19戸しかそれまでなく、その他は築30年以上の物件ばかりだった。そこに新築が84戸供給された。私はお客さまにこう説明した。「この街に築浅の中古は103戸しかないことになります。1年間で中古に出てくる住戸数は3％程度なので、年間3戸です。これに対してこのエリアの購入希望者はこの何倍か常にいます。なので、こちらの言い値で売ることができ、この新築価格よりも上がる可能性が高いです。希望者の予算は1億から1.5億の間が一番多く、前面の建物の圧迫感がない住戸を選んで下さい。希少住戸ほど価格は高くなります。具体的には、号室は……」という具合である。また、このエリアは地価の高騰もあって、10年は新築物件は出て来ない。たとえ出て来たとしても非常に高いので、便乗して高値で売ることも可能になるので、売却リスクが低い。ピン立地はこうした需給バランスから、たまに売り物が出ても高値で成約する。このため価格が維持されるのだ。1つ強調したいのは、この値下がり率は一般的な人気住宅地とは必ずしも一致していないということ。例えば目黒区は最近特に人気が高いのだが、平均値下がり率は1・6％と、平均よりややいいのに対し、世田谷区にいたっては2・6％と低い。住宅地としてのイメージはいいのだが、マンションとしての価値は決して高いとは言えないわけだ。表参道と世田谷では年2％も下落幅に違いが出るのだ。同じ8000万円のマンションも、表参道なら10年後に7520万円で売れるが、世田谷だと5920万円になってしまう。その差は1600万円。表参道に買う方が当然有利だと言える。

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