管理人はだれ！？

2017年2月26日「日曜日」更新の日記

＜専門業者による調査でなければ結果を確定できない＞ 　土壌汚染の一番難しいところは、土壌汚染がない、つまり完全なシロと言うためには、結局のところ、土壌汚染の専門業者に依頼して実際の土壌を測定器で分析する調査（フェーズ２以上）を行わなければ確定できないことです。マンションの敷地は言うまでもなく、個人の住宅敷地であっても非常に費用や時間がかかるのです。むしろ土壌汚染がある（クロ）ケースのほうが調査は簡単で、あるかどうか正確にはわからない（グレー）というケースも多いのです。 　また、重要事項説明書においても「土壌汚染の可能性」という記載であり、シロなのかクロなのかは必ずしも明確ではありません。既成市街地、特に都心部では、完全にシロと言い切れるケースは必ずしも多くはないのです。 　なお、社団法人全国宅地建物取引業協会連合会による重要事項説明書によれば、「土壌汚染調査等の状況、土壌汚染等の瑕疵の存否又は可能性の有無、過去の所有者と利用状況、周辺の土地の過去及び現在の利用状況を記載する」となっており、これらをもれなく記載していれば信頼性は高いと言えますが、すべての不動産業者に対する強制力はありません。また、古い重要事項説明書では、まったく記載がない（平成15年以前）か、土壌汚染対策法の適用を受けた土地かどうかの判断のみ記載されている場合もあります。 　以下、土壌汚染の専門業者が行う調査を、参考までに簡単に説明します。一般的には、それぞれの調査の密度に合わせて、フェーズ１からフェーズ３までが規定されています。 （１）フェーズ１　～土地履歴調査～ 　過去から現在までの土地の利用方法から、汚染の可能性を調査しま す。具体的には、次のような調査を行います。 ①公的な資料による調査…土壌汚染対策法における指定状況、水質汚濁防止法における各種届出書、下水道法における各種届出害、各自治体の窓口におけるヒアリング ②登記簿、地籍図、住宅地図、空中写真、地形図、古地図等③　従前の所有者や地元精通者に対するヒアリング ④現地調査 　　実際に対象土地に赴き、土地を目視し、また、異臭の有無などを調べ　る 　実際のところ、私たちに実施可能な調査はフェーズ１です。これ以上の調査は、専門的知識と測定・分析器が必要になります。しかし、フェーズ１であっても、完全ではありませんが、適正に行われていればリスクの分析に概ね問題はない程度のことはわかります。人間の健康診断で言えば定期検診レベルと言えるでしょう。 　なお、不動産鑑定士が鑑定評価にあたり自ら行う調査も、最大でフェーズ１までです。従前の所有者が不明である等ヒアリングなどが行えないことも多く、その場合はフェーズ0.5などといいます。 （２）フェーズ２　～概況調査～ 　地表付近の土地を概ね10m四方で区切って、各部から土地の試料（サンプル）を取り、化学的に分析して平面的な土壌汚染範囲と程度を把握します。また、揮発性有機化合物（トリクロロエチレン）などに起因するガスも併せて調べます。 　通常、フェーズ１による調査で土壌汚染の可能性が指摘された場合に行う調査であり、ここからは専門業者でなければ調査不可能です。健康診断で言えば人間ドックに相当します。 （３）フェーズ３　～土壌詳細調査～　フェーズ２が主に表層部分の平面的調査であったのに対して、フェーズ３では、地中深くボーリングを行い、立体的に汚染を調査します。土だけではなく、地下水の汚染も調べます。 　通常、フェーズ３は、フェーズ２の結果がクロであった場合に行われます。健康診断で言えば入院検査に相当し、ここから先は手術、手術後の経過観察（大規模な土地の場合は、土壌汚染対策工事後、一定期間モニタリングを行った後でなければ使用することができません）になりますが、本書では割愛します。

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