管理人はだれ！？

2017年2月9日「木曜日」更新の日記

【値下がりしにくい条件を併せ持つと希少性が高くなる】さらに条件の絞り込みを進めていこう。地上40階以上で駅徒歩1分以内という、2つの条件を併せ持つ物件は過去に5つしかない。これらの中古騰落率を見てみると、4物件はプラスになっている。平均騰落率はプラス0・9％。つまり、中古になったら新築よりも値上がりしているのだ。この上ない結果だ。5物件のうち唯一例外的に下落しているのが、中央区にある「勝〇きピ〇ー〇ワー」だ。築3年未満にもかかわらず13％も値下がりしている。なぜかと言うと、もともとの値段設定に難があったと考えられる。この物件の新築時の平均坪単価は362万円。現在の中古価格が313万円なので、この中古から新築に換算すると坪335万円が適正価格であったことになる。つまり、新築価格が30万円ほど割高だったということになる。話を戻そう。徒歩1分以内40階建ての5物件について、築10年たったときの中古騰落率が何％になっているかを、シミュレーションしてみた。最も高いパフォーマンスが予想される「豊洲シェルタワー」は築6・5年時点で21・7％新築価格よりも上回っているが、築10年時点まであと3年半ある。この物件がある江東区の平均騰落率はマイナスー・9％なので、築10年時にはまだ15％を上回っていると予想される。ここでも「勝〇きピ〇ー〇ワー」を除いた4物件は、いずれもプラスという結果となった。つまり、地上40階以上で駅徒歩1分以内なら、築10年たっても新築時期と同じ値段の可能性が高いことがわかる。マンションは大きな耐久消費財で必ず値下がりするというわけではない。ついでに言うと、この計算方法を使えば築1年時点での中古価格も割り戻して計算できる。それによれば「〇洲〇ェル〇ワー」の築1年目の価格は32・2％プラスだった。この物件は豊洲駅に最も近い物件で、分譲戸数が少なかったため、販売と同時に瞬間風速で完売した超人気物件だった。購入時期がよかったと言えばそれまでだが、少なくとも他の物件に比べて値下がりしにくいことは、間違いない。さらに、駅徒歩1分以内（駅直結）のタワー（20階以上）物件に関しても調査した。この条件を満たすのは「〇京〇ークタ〇ー」「サー〇ルト〇プ〇ワー高〇台」など6物件がある。年平均騰落率は「勝〇きピ〇ー〇ワー」と「サー〇ルト〇プ〇ワー高〇台」はマイナスだが、他はプラスとなった。築10年後の騰落率の平均もプラスー・2％。築1年の価格は平均で12％上昇している。要は、こちらも10年後にほぼ買ったときと同じ値段で売却できる可能性が高いことを示している。最後に駅直結で、しかも2路線が使える物件はどうか。この条件を満たす物件は「〇京〇ークタ〇ー」と「〇金〇ワー」の2つしかないが、両物件の新築から10年後の騰落率はプラス11・6％。つまり10年経っても、値下がりどころか1割以上高くなっている。これらの結果からもこの物件を買う価値はきわめて高いという判断ができる。

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